Bloomberg Adria

Ubrzani rast inflacije doprinio je tome da su ljudi zbog straha od gubitka vrijednosti svoje ušteđevine počeli tražiti mjesta gdje bi taj novac mogli investirati i na neki način zaštititi njegovu vrijednost. S obzirom na nerazvijenost finansijskog tržišta u Bosni i Hercegovini, a i samo nepoznavanje načina investiranja, kao logično rješenje nametnule su se nekretnine. Ovo je i jedan od razloga zašto od prošle godine svjedočimo astronomskim cijenama nekretnina u BiH.

Afiniteti prema ovakvom načinu investiranja govore o finansijskoj pismenosti naših sugrađana. Faruk Hadžić, ekonomista i dekan Sarajevo School of Science and Technology (SSST), ranije je za Bloomberg Adriju kazao da je to dijelom i problem našeg obrazovnog sistema.

– Mogu vam reći da smo mi iznenađeni koliko naši građani u Bosni i Hercegovini ne znaju osnovne ekonomske stvari koje bi ih se trebale, naravno, ticati – koju platu zarađuju i koliko ih država oporezuje. Kako mogu ulagati svoj novac? To su teme koje bi često trebalo da budu zastupljene u javnom prostoru, kazao je Hadžić.

Također, većina kupaca nekretnina u BiH su oni koji imaju operativna sredstva, odnosno novac od prodaje nekretnina ili od drugog poslovanja, dok je manji broj onih koji kupuju stanove uzimanjem kredita.

– Kupuju se stanovi, ne samo za stanovanje, već i za investicijske potrebe, odnosno oni koji se mogu iznajmljivati, koji su u centru grada ili na odličnim lokacijama, koji nemaju mane, kazao je ranije za Bloomberg Adriju Haris Kadić, agent za nekretnine i vlasnik agencije Stanpromet Sarajevo.

Ipak, svi oni koji žele investirati u nekretnine moraju dobro istražiti tržište, jer neće svaka nekretnina ispuniti njihove ciljeve. Mersiha Husejnović, vlasnica i direktorica agencije za prometovanje nekretninama i investicijski konsalting MH Nekretnine, otkriva nekoliko savjeta za ulaganje u nekretnine.

Jasni ciljevi

Husejnović savjetuje da prije nego što kupite svoju prvu nekretninu, postavite jasne ciljeve za svoje investicije. Pitanja koja treba da razmotrite uključuju:

1. Da li želite generisati redovne prihode od iznajmljivanja ili se fokusirate na dugoročni rast vrijednosti nekretnine?

2. Koliko novca ste spremni uložiti u nekretnine?

3. Ukoliko ćete se fokusirati na iznajmljivanje – da li ćete ići na dugoročni najam ili turističku rentu preko neke od poznatih platformi? Ko će se baviti tim poslom, kao i samim održavanjem nekretnine?

– Jasno definiranje ciljeva pomoći će vam da donesete ispravne odluke u vezi s vrstom nekretnine koju treba da kupite, kaže Husejnović.

Istraživanje tržišta

Drugi korak je istraživanje tržišta. Husejnović savjetuje da razmislite o različitim vrstama nekretnina i njihovim prednostima i manama. Nekretnine se mogu klasifikovati u nekoliko kategorija:

Stanovi: Stanovi su čest izbor za prvi investicijski objekat. Oni obično zahtijevaju “manje” početnog kapitala, a iznajmljivanje stana može donijeti redovne prihode. Također, evidentno je da su cijene stanova na našem tržištu, dugoročno posmatrano, uvijek u rastu.

Kuće: Glavno pitanje: da li gradite kuću ili kupujete postojeću koju ćete prilagoditi svojim potrebama? Kuće nude veću privatnost i prostor, ali mogu zahtijevati više održavanja, kao i početne investicije.

Komercijalne nekretnine: Ovo uključuje kancelarijske i prodajne prostore, industrijske objekte i druge poslovne objekte. Kod ove vrste nekretnina presudne su: lokacija, infrastruktura, kao i sama kvadratura i opremljenost. Prednost je što se poslovni najam obično ugovara na dugoročni period.

Rekreativne nekretnine: Podrazumijevaju vikendice, apartmane, stanove u turističkim mjestima ili objekte za kratkoročno iznajmljivanje. Naše iskustvo je da postoji težnja određene kategorije kupaca da sebi osigura “drugi dom”, bilo na planini ili na moru. U proteklom periodu ostvarili smo znatan broj prodaja nekretnina na izuzetno popularnoj Makarskoj rivijeri. Investicija u ovakvu vrstu nekretnina može biti mudar potez, uz mogućnost vlastitog korištenja i turističke rente.

Zemljišta: U posljednje vrijeme na našem tržištu je izražena potražnja za zemljištem i to od nekoliko kategorija kupaca: investitora (kompanija) koji potražuju atraktivno građevinsko zemljište za projekte novogradnje, te pojedinačnih investitora (posebice s Bliskog istoka) koji su u potrazi za većim parcelama za izgradnju turističkih objekata. Shodno tome, cijene zemljišta znaju biti nedostižne za prosječnog kupca.

Finansijsko planiranje

Nakon što ste definirali ciljeve i izabrali vrstu nekretnine koja vam odgovara slijedi izrada detaljnog finansijskog plana.

– Morat ćete uzeti u obzir – početni kapital za kupovinu nekretnine, troškove eventualnog renoviranja ili izgradnje, mjesečne troškove održavanja, poreze, osiguranje, kao i potencijalni prihod od iznajmljivanja (ako uzimate nekretninu u svrhu iznajmljivanja), kaže Husejnović.

Dodaje da trebate voditi računa i o troškovima renoviranja ili izgradnje.

– Prema našem iskustvu, klijenti veoma često previde cjelokupne i skrivene troškove, manjak radne snage u građevinarstvu, te radovi na nekretnini premaše planirane rokove i troškove, koji u prosjeku budu veći cca 30-40 posto od planiranih, naglašava ona.

Pametno birajte agenciju s kojom ćete raditi

Naredni korak je pronalazak partnera u vidu agencije za promet nekretninama. Kako je i Bloomberg Adrija ranije izvještavala, kupci su u radu s nelegalnim agencijama za nekretnine izloženi brojnim rizicima.

– Razmotrite saradnju s iskusnom agencijom za prometovanje nekretninama koja vam može pomoći da pronađete pravu nekretninu (po optimalnoj cijeni), da donosite informisane odluke, te da cjelokupan kupoprodajni proces bude proveden po slovu zakona, štiteći interese svih uključenih strana, kaže Husejnović.

Diverzifikacija portfolija

Posljednji korak je diverzifikacija portfolija, naravno ako imate novca za kupovinu više nekretnina.

– Raznovrsnost uključuje posjedovanje različitih vrsta nekretnina, na različitim geografskim lokacijama kako biste smanjili rizik i povećali prilike za profit, ističe Husejnović.